2026 жылғы 1 шілдеден бастап ипотека бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің (ЖТСМ) шекті деңгейін 25%-дан 20%-ға дейін төмендету жоспарланған болатын. Алайда бұл шешім 2027 жылғы 1 қаңтарға ауыстырылды. Банктер үшін бұл оң жаңалық болды, өйткені базалық мөлшерлеме жақында 18%-дан 17%-ға дейін төмендегеніне қарамастан, экономикадағы ақша құны әлі де жоғары деңгейде қалып отыр.
«Базалық мөлшерлеме 17% болған жағдайда банктер қаржыландыруды шамамен 18% мөлшерлемемен тартады. Сондықтан 20%-бен ипотека беру экономикалық тұрғыдан тиімсіз болар еді. 2%-дық маржа операциялық шығындар мен несиелік тәуекелдерді жабуға жеткіліксіз», – дейді Айгерім Ілиясова.
Оның айтуынша, мұндай жағдайда банктер коммерциялық ипотека беруден мүлде бас тартуы мүмкін еді. Мұндай жағдай бұған дейін де байқалған: алдымен шекті мөлшерлемені төмендету 2025 жылғы қарашаға дейін, кейін 2026 жылғы 1 шілдеге дейін, ал енді 2027 жылғы 1 қаңтарға дейін кейінге шегерілді.
Сонымен қатар, 2027 жылдан бастап та 20%-дық шекті мөлшерлеме барлық ипотекалық қарыздарға бірдей қолданылмайды. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі (ҚНРДА) сараланған тәсілді енгізуді жоспарлап отыр. Бұл жағдайда шекті мөлшерлеме LTV (Loan-to-Value) коэффициентіне – несие сомасының сатып алынатын тұрғын үй құнына қатынасына байланысты болады.
Қарапайым тілмен айтқанда, LTV банктің жылжымайтын мүлік құнының қандай бөлігін қаржыландыратынын көрсетеді. Мысалы, алғашқы жарна 30% болған жағдайда LTV коэффициенті 70%-ды (немесе 0,7), ал алғашқы жарна 10% болса – 90%-ды (немесе 0,9) құрайды.
Ұсынылып отырған тәсілге сәйкес, ипотека бойынша шекті ЖТСМ:
● LTV коэффициенті 0,7-ден аспаса – 20%-ға дейін;
● LTV коэффициенті 0,7-ден жоғары болса – 25%-ға дейін болады.
«Іс жүзінде реттеуші қарапайым қағидатқа сүйенеді: қарыз алушы тұрғын үй құнының неғұрлым үлкен бөлігін өз қаражатымен төлесе, банк үшін тәуекел соғұрлым төмен болады және ипотекалық несие де арзанырақ болуы мүмкін», – деп түсіндіреді Ілиясова.
Жылжымайтын мүлік несие бойынша кепіл ретінде қарастырылады және мерзімі өткен берешек пайда болған жағдайда банк осы кепілді сатуға құқылы. Егер алғашқы жарна жоғары болса, қарыз қалдығы тұрғын үй құнының аз бөлігін ғана құрайды. Сондықтан нарықтағы баға төмендеген жағдайда да кепіл құны әдетте қарызды өтеуге жеткілікті болады. Ал алғашқы жарна аз болған жағдайда тәуекел жоғарырақ: тұрғын үй бағасы төмендесе, сатудан түскен қаражат несиені толық өтеуге жетпеуі мүмкін.
«Жоғары алғашқы жарна қарыз алушының төлем қабілетінің жоғары екенін ғана емес, оның тұрғын үйді сақтап қалуға деген қаржылық мүддесінің де жоғары екенін көрсетеді. Сондықтан мұндай несиелер дәстүрлі түрде тәуекелі төмен болып саналады», – деп толықтырады сарапшы.
Оның пікірінше, мұндай тәсіл мерзімі өткен берешек тәуекелдерін азайтып, тәуекелі жоғары ипотекалық несиелер үлесін қысқарту арқылы банк жүйесінің тұрақтылығын арттыруы мүмкін.
Жалпы алғанда, Ұлттық банк пен ҚНРДА-ның соңғы шешімдері несиелеуде тәуекелге бағдарланған тәсілге көшу үрдісін көрсетеді. Оның мақсаты – несиелік портфель сапасына қатысты проблемалардың алдын алу.
Мұны қарыз алушыларға қойылатын талаптардың күшеюі, 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап енгізілуі жоспарланып отырған қарыздың табысқа шаққандағы коэффициенті (ҚТК) және ипотека бойынша шекті ЖТСМ белгілеудің сараланған тәсілі де растайды.
«Біз барлық қарыз алушыларға арналған бірыңғай ережелерден біртіндеп бас тартып, несие құны нақты клиенттің тәуекел деңгейіне көбірек тәуелді болатын жүйеге көшуді көріп отырмыз. Әртүрлі көлемдегі алғашқы жарна банктер үшін әртүрлі несиелік тәуекел қалыптастырады, демек олар үшін қаржыландыру құнының да әртүрлі болуы объективті түрде заңды», – деп қорытындылайды Айгерім Ілиясова.
