Кілтті ауыстыруға болмайды: үй иесі жалдаушыны неге соттан тыс шығара алмайды?

Фото: Pixabay

Испандық үрей мен қазақстандық статистика

Соңғы айларда әлеуметтік желіде бір қауіп жиі талқыланады: Қазақстанда да испандық «окупас» құбылысы қайталанып, жалдаушылар бөтен пәтерді заңды түрде иеленіп қала ма? Үрейдің негізі бар сияқты көрінеді: егер жалдаушы ақы төлемей, пәтерден шықпай қойса, үй иесі оны тек сот арқылы шығара алады. Ал сот, әсіресе балалы отбасы болса, тұрғын жаққа шығуы мүмкін.

Бірақ статистика бұл үрейді едәуір теңгерімдейді. Жоғарғы Сот төрағасы Асламбек Мерғалиевтің мәліметінше, 2025 жылы елде шығару туралы шамамен 2,7 мың іс қаралған, оның небәрі 6 пайызы жалдауға қатысты. Яғни жылына жүз елу шақты іс. Миллиондаған жалдау қатынасы бар елде бұл — жаппай құбылыс емес.
Демек, нақты сұрақ басқаша қойылуы керек. Мәселе жалдаушының артық қорғалуында емес — мәселе үй иесінің өзін қорғайтын құралды қолданбауында. Ал оның себебі заңда емес, нарықтың құрылымында жатыр: елдегі жалдау нарығының басым бөлігі әлі күнге дейін шарт ресімделмеген, көлеңкелі күйде жұмыс істейді.

Заң не дейді: үш қабат

Бұл саладағы ең көп тараған қате түсінікті бірден түзеу керек.
Бірінші қабат — Конституция. 1 шілдеде күшіне енген жаңа Конституцияның 28-бабы соттың заңды күшіне енген шешімінсіз тұрғын үйден шығаруға немесе айыруға тыйым салады. Әлеуметтік желіде бұл норма «енді жалдаушыны шығару мүмкін емес» деп түсіндірілді. Жоғарғы Сот бұл пікірді тікелей теріске шығарды: Мерғалиевтің түсіндіруінше, норма заңды иеленушінің, яғни меншік иесінің құқығын абсолютті басымдыққа қояды. Оның үстіне бұл ереже жаңа емес — ол бұрын да «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 8-бабында және Азаматтық кодекстің 188-бабында болған, жай ғана мәртебесі көтерілді.

Екінші қабат — сот не тексереді. Сот «кім мұнда тұрғысы келеді» дегенді емес, адамның сол тұрғын үйде болуына заңды негізі бар ма дегенді тексереді. Пәтерге билік ету құқығы тек иесінде. Ол өз тұрғын үйін жалға беріп, шартта жалдаушыны шығару шарттарын белгілей алады. Жалдаушы шартты бұзса, иесі шартты бұзуға және үй-жайды босатуды талап етуге толық құқылы, ал сот шығару туралы шешім шығарып, иесінің шығынын — оның ішінде заң қызметіне кеткен шығынды — өндіріп береді.

Үшінші қабат — тыйымдар. Заң өз бетінше шығаруға, коммуналдық қызметті ажыратуға және құлыпты ауыстыруға тыйым салады. Заңгер Бақыт Қасымбековтің түсіндіруінше, жалдаушыны полиция арқылы шығару да мүмкін емес: барлық дау тек сот тәртібімен шешіледі.
Осы үш қабатты қосқанда бір қорытынды шығады: заң үй иесінің жағында, бірақ ол құқықты құжатпен дәлелдеуді талап етеді.

Нағыз олқылық: шарттың жоқтығы

Жоғарғы Соттың түсіндірмесіндегі ең маңызды сөйлем мынау: өз құқығын қорғаудағы негізгі проблема тараптар арасында шарт болмаған жағдайда туындайды.

Құқықтық сурет мынадай. «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң иесі тұрақты тұрмайтын жеке тұрғын үйді жалдау шартының жазбаша нысанын көздейді. Азаматтық кодекс мүліктік жалдау шартын заңнамада немесе шартта белгіленген негіздер бойынша сот тәртібімен мерзімінен бұрын бұзуға мүмкіндік береді. Бірақ шарт жоқ болса, сотта дәлелдеу керек бірнеше нәрсе бірден қиындайды: жалдау ақысының мөлшері қанша болған, қанша айдан бері төленбей жатыр, жалдаушының пәтерде болу мерзімі қашан аяқталды, мүлікке келтірілген зиян қандай.
Нәтижесінде үй иесі сотқа дейінгі емес, сотта дәлел жинаудан бастауға мәжбүр болады. Процесс дәл сол себепті созылады.

Тағы бір жиі ұмытылатын норма: жалдаушылар пәтерде үш айдан артық тұрса, иесі оларға уақытша тіркеу ресімдеуге міндетті. Яғни заң жалдау қатынасын көрінетін етуді талап етеді, ал нарық оны көрінбейтін күйде ұстауға тырысады.

Рәсім неге айларға созылады?

Заңды жол бірнеше кезеңнен тұрады, әрқайсысының өз мерзімі бар.
• Жазбаша ескерту. Шарт талабы елеулі бұзылса, иесі алдымен жалдаушыны жазбаша ескертуі тиіс — және ол бұзушылықты ақылға қонымды мерзімде жоймаса ғана шартты бұзуға жол ашылады;
• Сотқа дейінгі талап. Тәжірибеде иелер тапсырысты хатпен хабарлама жібереді, 15 күннен кейін сотқа дейінгі наразылық табыс етеді;
• Жауап күту мерзімі. Шартты бұзу туралы талапты сотқа тек екінші тарап жазбаша ұсыныстан бас тартқаннан кейін немесе жауап ұсыныста көрсетілген мерзімде келмесе, ал мерзім көрсетілмесе — 30 күн ішінде келмесе ғана қоюға болады;
• Сот процесі және шешімнің заңды күшіне енуін күту;
• Орындау сатысы — шешім шыққан соң ғана мәжбүрлеп шығару мүмкін.

Әр кезең жеке алғанда негізді: олар кездейсоқ немесе әділетсіз шешімнен сақтайды. Бірақ қосындысы айларға созылады, ал осы уақытта пәтер иесі табыс алмайды. Міне, нақты экономикалық шығын осында — шығарудың мүмкін еместігінде емес, оның ұзақтығында.

Мұнда бір нәрсені ашық айту керек: процестің ұзақтығы — заңның кемшілігі емес, оның бағасы. Жылдам, соттан тыс шығару тәртібі енгізілсе, ол адал жалдаушыны да қорғаусыз қалдырады. Сондықтан әлемдік тәжірибе бұл мәселені басқа жолмен — рәсімді жеңілдету арқылы емес, шарттың сапасы мен мәртебесі арқылы шешеді.

Көлеңкелі нарық: себеп пен салдар

Қазақстандағы жалдау нарығының басым бөлігі ресми емес. Ranking.kz жүргізген әлеуметтанулық сауалнаманың нәтижесі бойынша, көлеңкелі сегмент нарықтың 60-70 пайызын құрайды — бұл бірнеше жыл бұрынғы бағалау, бірақ одан кейін жүйелі өлшеу жүргізілмегендіктен, бүгінге дейін негізгі бағдар болып қала береді.
Салдары тізбекті:
• шарт жоқ — сотта дәлел жоқ;
• тіркеу жоқ — жалдаушының заңды мәртебесі анық емес;
• салық төленбейді — бюджет жоғалтады;
• дау туындағанда екі тарап та қорғалмайды.

Бұл тізбектің ең қызық тұсы — бүгінде одан шығудың бағасы іс жүзінде нөлге жақындағанында. Жаңа Салық кодексі өзін-өзі жұмыспен қамтығандарға арналған арнайы салық режимін енгізді, ал Үкіметтің 2025 жылғы 21 қарашадағы №994 қаулысы рұқсат етілген қызмет түрлерінің тізіміне тұрғын жылжымайтын мүлікті жалға беруді қосты. Нәтижесінде жеке табыс салығы төленбейді, тек бірыңғай 4 пайыздық әлеуметтік төлем қалады — айына 300 айлық есептік көрсеткішке дейінгі табыс кезінде, яғни 2026 жылы 1 297 500 теңгеге дейін.

Демек, «салық қымбат болғандықтан көлеңкеде отырмыз» деген дәлел өз күшін жойды. Ал шарт ресімдеуге деген ынта әлі де әлсіз — өйткені ресми шарт үй иесіне бүгінде қосымша артықшылық бермейді: сот қорғанышы да, депозит ережесі де, ақыны көтеру тәртібі де тіркелген шартқа тікелей байланбаған.

Экономикалық түбір: жалдау — бизнес емес

Мәселенің ең терең қабаты құқықта да емес. CMN.KZ талдамасында келтірілген есеп оны нақты көрсетеді.
Жалдаудың жалпы табыстылығы 2025 жылдың желтоқсанындағы ресми деректер бойынша Астанада 9,25 пайыз, Алматыда 9,70 пайыз, Шымкентте 10,93 пайызды құрайды. Шығындарды — бос тұрған айды, ағымдағы жөндеуді, басқаруды, салықты — сақтықпен 30 пайыз деп алсақ, таза табыстылық Астанада 6,47 пайызға, Алматыда 6,79 пайызға, Шымкентте 7,65 пайызға түседі.

Енді баламаға қараңыз. Базалық мөлшерлеме 16,75 пайыз (24 шілдедегі шешім бойынша), ал Депозиттерге кепілдік беру қорының 31 шілдедегі мониторингі бойынша теңгелік жинақ салымдарының ең жоғары мөлшерлемесі 20-20,5 пайызға жеткен, орташасы — 14,8 пайыз.

Айырма — шамамен он пайыздық тармақ. Ақша тәуекелсіз банк салымында жалдаудан екі есеге жуық көп табыс әкеліп тұрғанда, ұзақ мерзімді жалдау кәсіби бизнеске айналмайды.

Салдары айқын: елде институционалдық жалдау операторы жоқ. Жалдау қоры кәсіби компаниялар емес, ондаған мың кәсіби емес жеке меншік иесінің қолында шашырап жатыр. Ал кәсіби емес иеде заң қызметі де, стандартты шарт та, тәуекелді басқару жүйесі де жоқ. Дәл сондықтан дау туындағанда ол бірден ең осал тарапқа айналады.

Халықаралық тәжірибе: төрт жол

Германия мен Франция — жалдаушыны барынша қорғайтын модельдің классикалық үлгісі. Екі елде де шығару тек сот арқылы жүреді, ал Францияда қысқы кезеңде шығаруға жалпы тыйым салынатын мерзім де бар. Бірақ дәл сол елдерде жалдау шарты — міндетті түрде жазбаша, типтік нысаны мен депозит ережесі заңмен бекітілген, ал жалдау ақысын көтерудің тәртібі нақты регламенттелген. Яғни жалдаушы қатты қорғалған, бірақ үй иесі де нақты, болжамды ережелер аясында жұмыс істейді.

Ұлыбритания басқа жолмен жүрді: ол иелікті қайтарудың жеделдетілген сот рәсімін қалыптастырды — белгілі бір жағдайларда істі отырыссыз, құжат бойынша қарау мүмкіндігі. Соңғы жылдары бұл жүйе қайта реформаланып жатыр, бірақ негізгі идея сақталған: рәсімнің жылдамдығы шарттың дұрыс ресімделуіне байланысты.

Польша — Қазақстан үшін ең қолданбалы үлгі. Онда жалдаудың арнайы нысаны бар: жалдаушы нотариалды түрде шығаруға өз еркімен келісетінін мәлімдейді және шарт мерзімі біткенде немесе бұзылғанда көшетін балама мекенжайды көрсетеді. Бұл нысан жалдаушының құқығын жоймайды, бірақ дау туындағанда рәсімді едәуір жеделдетеді. Ең бастысы — ол үй иесіне шартты ресми ресімдеуге нақты ынта береді.

Төрт тәжірибенің ортақ сабағы бір: ешбір ел соттан тыс шығаруға жол бермейді. Бірақ бәрінде де ресми, тіркелген шарт — жай ғана формальдылық емес, ол иеге нақты артықшылық беретін құрал.

Не істеу керек

Үй иесіне — бүгіннен:
• Шартты жазбаша жасау. Онда міндетті түрде болуы тиіс: пәтердің нақты мекенжайы, жалдау мерзімі, ақының мөлшері мен төлеу күні, көшу туралы хабарлау мерзімі, шартты бұзу негіздері;
• Мүліктің тізімдемесін қоса тіркеу. Жиһаз бен техниканың әрқайсысының құнын көрсетіп, жалдаушының қолын қойдырған жөн — бұл кейін зиянды өндіруде шешуші дәлел болады;
• Шартқа нақты тармақ енгізу. Заңгерлер ұсынатын тұжырым: шарт бұзылған немесе талаптары орындалмаған жағдайда жалдаушы үй-жайды дереу босатуға міндетті;
• Төлемді карта арқылы қабылдау. Қолма-қол ақша — сотта жоқ дәлел;
• Үш айдан асса, уақытша тіркеу ресімдеу — заң талабы, әрі иесінің өзін қорғайтын құжат;
• Өз бетінше әрекет етпеу. Құлыпты ауыстыру, қызметті ажырату — заңсыз, әрі сотта иесінің өз ұстанымын әлсіретеді.
Мемлекетке — жүйелік деңгейде
• Тіркелген шартқа артықшылық беру. Ең тиімді шара — сот қорғанышын, депозит ережесін және жалдау ақысын көтеру тәртібін ресми тіркелген шартқа байлау. Сонда көлеңкеден шығу мәжбүрлеу арқылы емес, пайда арқылы жүреді;
• Типтік шарттың мемлекеттік нысаны. Ондаған мың кәсіби емес иеге заңгер емес, дайын, тегін, цифрлық нысан қажет;
• Жеделдетілген сот рәсімі — тек тіркелген шарт болған және дау дәлелденген жағдайда. Бұл Ұлыбритания мен Польша тәжірибесінің қазақстандық нұсқасы болар еді;
• Статистиканы жүргізу. Бүгінде елде жалдау шарттарының саны, орташа мерзімі, даулардың нақты құрылымы бойынша жүйелі дерек жоқ. Көлеңкелі нарықтың 60-70 пайыздық бағасы бірнеше жыл бұрынғы сауалнамаға сүйенеді. Саясат нақты сансыз жұмыс істей алмайды.

Мәселе заңда емес, құжатта

Қазақстанда үй иесі өз пәтерінен адал емес жалдаушыны заңмен шығара алады. Жоғарғы Сот мұны тікелей растады: сот шығару туралы шешім шығарады, әрі иесінің шығынын өндіреді. Конституцияның жаңа нормасы жалдаушыны емес, меншік иесін қорғайды.

Бірақ бұл құқық бір ғана шартпен жұмыс істейді — қатынас құжатталған болуы керек. Нарықтың 60-70 пайызы көлеңкеде тұрғанда, дәл сол шарт жоқ. Сондықтан үй иелерінің жаппай қорқынышы заңның қатаңдығынан емес, өз қатынасын ресімдемеуден туады.

Ал мұның экономикалық түбірі одан да тереңде: таза жалдау табыстылығы банк депозитінен шамамен екі есе төмен болғанда, жалдау кәсіби бизнес ретінде қалыптаспайды. Кәсіби оператор жоқ жерде стандартты шарт та, құқықтық мәдениет те пайда болмайды.

Демек, шешім екі бағытта: қысқа мерзімде — тіркелген шартқа нақты артықшылық беру, ұзақ мерзімде — жалдауды инвестициялық тұрғыдан мағыналы етіп, институционалдық сегментті қалыптастыру. Бірінші шара бүгін, бір қаулымен жүзеге асады. Екіншісі — жылдарға созылатын жұмыс.

Ал бүгінгі таңдағы ең практикалық кеңес өзгермейді: пәтерін жалға беріп отырған адам үшін ең арзан сақтандыру — нотариус та, заңгер де емес, дұрыс жазылған бір парақ қағаз. Оның құны нөлге жақын, ал оның жоқтығының бағасы — айларға созылатын сот процесі мен жоғалған табыс.