Фото: Qazaq Expert Club
2026 жылғы 1 шілдеден бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында екі маңызды өзгеріс болады: ипотека бойынша шекті ЖТСМ мөлшерлемесінің шектелуі және жаңа Құрылыс кодексінің күшіне енуі, деп хабарлайды Qazaqtoday.info агенттігі.
Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрованың айтуынша, бұл шаралардың әрқайсысы жеке-жеке нарықты айтарлықтай өзгерте алады. Алайда олардың бір уақытта іске қосылуы құрылыс секторы жұмысының жаңа моделін қалыптастырады.
«Бір жағынан, ипотекалық ақшаға қолжетімділік тарылып жатыр. Екінші жағынан, құрылыс компанияларына қойылатын талаптар күрт күшейеді. Нарық үшін бұл – реттеушілік өзгерістердің өте сирек кездесетін сәйкестігі», – дейді сарапшы.
20% ипотека: не өзгереді
2026 жылғы мамырда ҚНРДА мен Ұлттық банк ипотекалық қарыздар бойынша шекті жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін төмендету туралы қаулы қабылдады.
1 шілдеден бастап банктер барлық төлемдерді қоса есептегенде 20%-дан жоғары ипотека бере алмайды. Бұл шектеу тек жаңа несиелерге қатысты, бұрын берілген қарыздардың мөлшерлемесі өзгермейді.
Қазіргі уақытта Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі 18% деңгейінде, демек банктердің маржасы шамамен екі пайыздық тармаққа дейін қысқарады.
Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының сарапшысы Рамазан Досовтың пікірінше, қазіргі форматта жеке банктердегі жаңа тұрғын үй несиелерінің көлемі шамамен 50%-ға қысқаруы мүмкін. Ал бүкіл нарық бойынша, Отбасы банкі мен мемлекеттік бағдарламаларды ескергенде, әсері 10–20% шамасында бағаланып отыр.
Сонымен қатар ЖТСМ есептеу әдістемесі де өзгеріп жатыр. Енді мөлшерлеме үш параметрге байланысты болады: несие мерзімі, бастапқы жарна және LTV коэффициенті.
Бастапқы жарна неғұрлым жоғары және несие мерзімі неғұрлым қысқа болса, мөлшерлеме соғұрлым төмен болады.
Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменов 20% лимит бастапқы жарнасы 30%-дан жоғары болған жағдайда қолданылатынын нақтылады. Егер жарна төмен болса, мөлшерлеме 25%-ға дейін жетуі мүмкін. Бұл механизм әлі жеке нормативтік актімен рәсімделіп жатыр.
«Сатып алушылар үшін бұл үйреншікті коммерциялық ипотеканың қолжетімділігі төмендейді деген сөз. Егер бұрын 20% жарнамен 22–25% мөлшерлемемен несие рәсімдеуге болса, енді сатып алушы не бастапқы жарнаны көбейтуі, не мемлекеттік ипотекалық бағдарламаларға ауысуы керек болады», – дейді Сейтнұрова.
Оның айтуынша, негізгі балама ретінде Отбасы банк өнімдері мен «7-20-25», «Наурыз», «Бақытты отбасы» және «Жасыл ипотека» бағдарламалары қалады.
Жаңа Құрылыс кодексі нені өзгертеді
Президент жаңа №253-VIII Құрылыс кодексіне 2026 жылғы 9 қаңтарда қол қойды. Оның бір бөлігі 2026 жылғы 1 шілдеден бастап, қалған нормалары 2027 жылғы 1 қаңтардан және 2028 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енеді.
Осыған дейін құрылыс саласы көптеген жеке заңдар мен заңға тәуелді актілер арқылы реттеліп келген, олардың арасында жиі қайшылықтар туындайтын.
«Құрылыс нарығы үшін бұл – фрагменттік реттеуден әлдеқайда қатаң әрі жүйелі бақылау моделіне көшу», – дейді Сейтнұрова.
Сарапшының пікірінше, басты өзгерістердің бірі – қала құрылысы жобаларына міндетті сараптама енгізілуі. Енді егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларының барлығы, соның ішінде түзетулері де сараптамадан өтуі тиіс.
Сонымен қатар ЕЖЖ-ны екі жылда бір реттен артық және тек бас жоспар аясында ғана өзгертуге рұқсат беріледі.
«Алматы үшін бұл ерекше маңызды норма, өйткені ол нүктелік құрылысты және қала құрылысы шешімдерін үнемі қайта қарау тәжірибесін шектейді», – дейді сарапшы.
Тағы бір маңызды жаңалық – жосықсыз құрылыс компанияларының тізілімі құрылуы. Ол eGov пен салалық министрліктің порталында орналастырылады.
Кодекс сондай-ақ сейсмикалық қауіпті аймақтардағы тұрғын және қоғамдық ғимараттарды паспорттауды, конструктивтік жүйелерді сейсмотұрақтылыққа міндетті сынақтан өткізуді және I деңгейдегі жауапкершілік объектілеріне инженерлік-сейсмометриялық станциялар орнатуды енгізеді.
Алаңдар микрозоналау деректерін ескере отырып анықталады.
«8–9 балдық сейсмикалық аймақта орналасқан Алматы үшін бұл – қауіпсіздік пен қалалық ортаның тұрақтылығы мәселесі», – деп атап өтті Сейтнұрова.
Жеке блок кепілдік міндеттемелеріне қатысты. Енді объектіге берілетін ең төменгі кепілдік мерзімі 5 жыл, ал іргетасқа, көтергіш конструкцияларға, шатырға және қасбеттерге кемінде 10 жыл болады. Бұған дейін көптеген мердігерлер стандартты екі жылдық кепілдікпен шектелетін.
Сонымен қатар мамандардың жеке жауапкершілігі енгізіледі. Енді тек компания емес, нақты инженерлер мен мамандар да жауап береді. Кейбір жағдайларда сертификаттарды қайтарып алу және тіпті қылмыстық жауапкершілік қарастырылған.
Сондай-ақ лицензия иелерінің бірыңғай электрондық тізілімі құрылады, оған мамандардың сертификаттары мен кепілдік міндеттемелері енгізіледі.
«Бұл нарық әлдеқайда ашық әрі цифрлық болатынын білдіреді. Тендерлерде енді мерзімі өткен немесе формалды құжаттарды пайдалану мүмкін болмайды», – дейді сарапшы.
Баға мен сұранысқа не болады
Сейтнұрованың пікірінше, дәл ипотекалық шектеулер мен жаңа кодекстің үйлесімі 2026 жылдың екінші жартысында нарықты қайта құрудың басты факторы болады.
«Әлсіз девелоперлер бірден екі соққыға тап болады: ипотеканың қолжетімділігінің төмендеуі және жобалардың сапасына қойылатын талаптардың күшеюі. Беделі жақсы, құжаттары түсінікті және қаржылық моделі мықты компаниялар артықшылыққа ие болады», – дейді ол.
Сонымен бірге баға бойынша болжам қалыпты деңгейде қалып отыр. Бір жағынан, жобалау, материалдар мен сараптамаға қойылатын жаңа талаптар құрылыс құнын арттырады. Екінші жағынан, қолжетімді ипотеканың қысқаруы сұранысты шектейді.
«Менің ойымша, Алматыда бағаның өсуі қалыпты деңгейде қалады: жылына 10–15% шамасында. Бірақ нарық жаңа рұқсаттардың баяулауына және сату қарқынының төмендеуіне тап болуы мүмкін», – деп болжайды Сейтнұрова.
