Тоқтаған нарық: пәтер сатылымы неге күрт төмендеді?

Сандар айқын: жаңа пәтерлер сатылымы жыл басынан бері 20-25%-ға құлдырады, ипотека алуға өтініш бергендер саны 20,7%-ға азайды, ал мамыр айында тіркелген мәмілелер өткен жылмен салыстырғанда 10,5%-ға кеміді. Бір қарағанда — дағдарыс сияқты. Бірақ шындығында бұл — бірнеше фактордың тоғысқан нүктесі: 22%-дан асқан коммерциялық ипотека мөлшерлемесі, зейнетақы қаражатының таусылуы, халықтың нақты кірісінің төмендеуі және 2025 жылғы бағаның қос таңбалы өсімі. Дәл осы төрт күш бір мезгілде нарықтың негізгі қозғаушысы — сұранысты — сарқып тастады. Сұрақ айқын: бұл — уақытша тежелу ме, әлде тереңірек құрылымдық проблеманың басы ма? Ал ең бастысы — баспаналы болғысы келетін қарапайым қазақстандық үшін бұл нені білдіреді?

Контекст: неге өсім кенет тоқтады?

Жылжымайтын мүлік нарығының соңғы бір жарым жылдағы тарихын түсінбей тұрып, қазіргі құлдырауды түсіну мүмкін емес. 2024-2025 жылдары нарықты бір қуатты, бірақ уақытша күш көтеріп тұрды — зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын алу мүмкіндігі.

Механизм қарапайым болатын: жеткіліктілік шегінен асқан зейнетақы қаражатын азаматтар тұрғын үй жағдайын жақсартуға жұмсай алатын. Нәтижесінде миллиондаған теңге нарыққа құйылды, сұраныс жарылыс тәрізді өсті, ал бұл — баға өсімін де, құрылыс материалдары қымбаттауын да қоздырды.

Бірақ бұл ресурс шектеулі. Tengrinews келтірген деректер бойынша, 2026 жылдың бірінші тоқсанында қазақстандықтар тұрғын үй мәселесін шешуге зейнетақыдан тек 134,6 миллиард теңге алды. Бұл — әлі де үлкен сома, бірақ бұрынғы қарқыннан әлдеқайда төмен. Ипотекалық тұрғын үй кредиттеу қауымдастығы дәл осы факторды — «бұрын ЕНПФ-тен алынған қаражатпен қолдау тапқан сұраныстың бір бөлігінің сарқылуын» — сатылым құлдырауының үш басты себебінің бірі ретінде атайды.

Демек, нарық жасанды, уақытша ынталандырумен көтеріліп тұрған. Ол ынталандыру бәсеңдеген сәтте — нарық өзінің шынайы деңгейіне қайта оралуда.

Негізгі талдау: сатылым құлдырауының 4 себебі

1. Ипотека мөлшерлемесі: 22%-дан асқан тосқауыл

Ең қуатты фактор — коммерциялық ипотеканың қолжетімсіздігі. Диалог басылымына сұхбат берген құрылыс пен реновация саласындағы сарапшы, девелопер Диляра Сейтнурова тікелей айтады: «Бүгінде Алматыдағы коммерциялық ипотека жылдық 22-24% тұрады. Мұндай мөлшерлемеде көп отбасы үшін пәтерді кредитке сатып алу тым қымбат болып қалады».

Бұл — тікелей алдыңғы мақалалармен байланысатын жағдай. Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі 2025 жылдың қазанынан бері 18% деңгейінде тұрды (кейін 17%-ға түсті). Ал коммерциялық банктер депозиттерді 18-20% бойынша тартқандықтан, олардың ипотекасы 22-24%-дан төмен бола алмайды. Мұндай мөлшерлемеде айлық төлем орта табысты отбасының мүмкіндігінен әлдеқайда асып түседі.

Нәтижесінде нарық негізінен бір нәрсеге ғана сүйеніп тұр — жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламаларға. «Курсив» деректері бойынша, дәл осы жеңілдетілген бағдарламалардың басым болуының арқасында орташа өлшенген ипотека мөлшерлемесі төмен көрінеді — 2026 жылдың қаңтар-наурызында 10,2%. Бірақ бұл — «Отбасы банк» пен серіктестік бағдарламалардың әсері. Ал таза коммерциялық ипотека — 22%+ — көпшілік үшін қолжетімсіз.

2. Мәміле сандары: айдан айға төмендеу

Нақты статистика құлдырауды айқын көрсетеді. Krispmedia келтірген Ұлттық статистика бюросының деректері бойынша:

• Жыл басындағы екі айда (қаңтар-ақпан 2026): 55 166 мәміле;
• 2025 жылдың сол кезеңі: 59 932 мәміле;
• 2024 жылдың сол кезеңі: 62 247 мәміле.

Яғни сатылым екі жыл қатарынан төмендеп келеді. Ал kn.kz деректері бойынша, 2026 жылдың мамырында тіркелген мәмілелер саны өткен жылдың мамырымен салыстырғанда 10,5%-ға қысқарды.

Бірақ мұнда нюанс бар. «Курсив» талдамасы 2026 жылдың бірінші тоқсанын «апатты емес» деп бағалайды: жалпы мәмілелер саны небәрі 4,5%-ға кеміді. Ең күшті құлдырау — нақ жаңа құрылыс сегментінде: жаңа пәтерлер сатылымы 20-25%-ға түсті. Демек, нарық түгел құлаған жоқ — оның ең қымбат, ең кредитке тәуелді бөлігі — жаңа тұрғын үй — ең қатты соққы алды.

3. Зейнетақы қаражатының сарқылуы

Жоғарыда айтылған зейнетақы факторы — құлдыраудың құрылымдық негізі. Ипотекалық қауымдастық үш себепті атайды, олардың бәрі бір-бірімен байланысты:

• Тұрғын үй қолжетімділігінің нашарлауы — 2025 жылғы бағаның қос таңбалы өсімі аясында;
• Халықтың нақты кірісінің төмендеуі — алдыңғы мақалада талқыланғандай, реалды жалақы -2,3%;
• Зейнетақыдан қолдау тапқан сұраныстың сарқылуы — бұрын нарықты көтеріп тұрған ресурстың таусылуы.

Ипотека алуға өтініш бергендер саны — небәрі 192 мың, бұл жылдық есепте 20,7%-ға төмен. Бұл — сұраныстың нақты, өлшенетін құлдырауы.

4. Психология мен жаңа Құрылыс кодексі

Тағы екі фактор бар. Біріншісі — психологиялық. Krisha.kz талдамасы бойынша, ҚҚС-тың өсуі талқыланған кезде «қазір алу керек, әрі қарай қымбаттайды» деген тұрақты үлгі қалыптасты. Бұл — 2025 жылдың соңындағы асығыс сатып алу толқынын түсіндіреді. Ал ол толқыннан кейін — табиғи түрде тыныштық орнады. Krisha.kz деректері бойынша, ипотеканы мақұлдау коэффициенті 29%-дан 23%-ға дейін төмендеді — банктер де сақтыққа көшті.

Екіншісі — 2026 жылдың 1 шілдесінен күшіне енген жаңа Құрылыс кодексі. Диляра Сейтнурова атап өткендей, ол сараптама мен техникалық қадағалауға қойылатын талаптарды күшейтеді. Бұл — сапа үшін жақсы, бірақ бір жанама әсері бар: жаңа жобалардың бір бөлігінің іске қосылуын баяулатып, болашақта тұрғын үй ұсынысын шектеуі мүмкін.

Сарапшылар не дейді? Дағдарыс па, әлде түзету ме?

Мамандар пікірі бір нүктеге тоғысады: бұл — дағдарыс емес, нарықтың табиғи түзелуі.

Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков Krisha.kz-ке берген бағасында 2025 жылды «нарық үшін өтпелі әрі шиеленісті жыл» деп атады: «Жыл басынан бастап бірінші реттік тұрғын үй 13,9%-ға қымбаттады, әсіресе Астана, Алматы мен Шымкентте. Негізгі сұраныс эконом- және төменгі комфорт-класына түсті — сатып алушылар баға өсуі мен ипотеканың қатаюы аясында мәмілелерді жабуға асықты».

Микрюковтың болжамы бойынша, 2026 жылы дағдарыс күтілмейді: «Тұрғын үйге деген қажеттілік сақталады — мәмілелер артуы мүмкін, бірақ негізінен бірінші реттік нарық есебінен. Екінші реттік нарық тұрақтылығын сақтайды — Алматы мен Астанада, онда сұраныс құрылымдық тұрғыдан жоғары».

Диляра Сейтнурова потенциалды сатып алушыларға нақты кеңес береді: «Егер жеңілдетілген бағдарламаға қатысу мүмкіндігі болса, кейінге қалдырмаған жөн. Ал 20%-дан жоғары коммерциялық ипотеканы қарастырып жатсаңыз, базалық мөлшерлеме динамикасы мен Ұлттық банк шешімдерін мұқият қадағалаған дұрыс».

Дәл осы жерде бір маңызды тұжырым бар: баға түседі деп күту — қате стратегия болуы мүмкін. Қаржыгер Ляззат Ибрагимова да «жақын жылдары Қазақстанда тұрғын үй бағасының төмендеуі күтілмейді» деген болжам айтқан. Себебі — құрылыс материалдары қымбаттауда (алдыңғы мақала), жаңа Құрылыс кодексі ұсынысты шектейді, ал сұраныс — уақытша бәсеңдесе де — сақталады.

Халықаралық контекст: көпіршік пе, әлде тұрақты нарық па?

Қазақстан жағдайын жаһандық дағдарыстардың призмасынан қарау маңызды — өйткені «сатылым төмендеді» деген сөз көбіне үрей тудырады. Бірақ салыстыру Қазақстан жағдайын түсінуге көмектеседі.

АҚШ, 2008 жыл. Әлемдік қаржы дағдарысының отаны — ипотека нарығы болды. Банктер төлем қабілеті жоқ қарыз алушыларға жаппай ипотека берді (subprime mortgage), баға көпіршігі жарылды, миллиондаған адам үйінен айырылды. Қазақстанмен айырмашылық түбегейлі: Қазақстанда мәселе — артық несиелеу емес, керісінше, несиенің тым қымбаттығы. Бұл — 2008 сценарийіне мүлдем қарама-қарсы жағдай.

Қытай, Evergrande. Қытайдың ең ірі құрылыс алыбы Evergrande ондаған миллиард долларлық қарызбен банкротқа ұшырады. Себебі — құрылысшылардың алдын ала сатып, содан кейін жобаны бітірмеуі, алып қарыз пирамидасы. Қазақстанда мұндай ауқымдағы құрылымдық көпіршік жоқ — нарық әлдеқайда шағын әрі мемлекеттік бағдарламаларға тәуелді.

Түркия. Түркияда жылжымайтын мүлік бағасы гиперинфляция аясында жарылыс тәрізді өсті — бірақ бұл нақты сұраныстан емес, лираның құнсыздануынан адамдардың ақшасын мүлікке аударуынан болды. Қазақстанда теңге, керісінше, 2026 жылдың бірінші жартысында нығайды.

Демек, Қазақстан жағдайы бұл үш дағдарыстың ешқайсысына ұқсамайды. Мұндағы құлдырау — көпіршіктің жарылуы да, банктік дағдарыс та емес. Ол — жасанды ынталандыру (зейнетақы) сарқылып, қымбат ипотека сұранысты тежеген кездегі табиғи түзелу.

Салдар мен болжам

Қарапайым қазақстандыққа әсері

Сатып алушы үшін:

• Жеңілдетілген бағдарламаға (Отбасы банк, «7-20-25») қол жеткізе алатындар — ұтады, себебі мөлшерлеме 5-10% аралығында;
• Тек коммерциялық ипотека қолжетімді болғандар — 22%+ мөлшерлемеде — нарықтан іс жүзінде шеттетілген;
• «Баға түседі» деп күту — тәуекелді стратегия, өйткені мамандар баға түсуін болжамайды.

Сатушы мен девелопер үшін:

• Жаңа құрылыс сегменті ең көп зардап шегуде (сатылым -20-25%);
• Өтімді, сапалы пәтерлер сұранысқа ие, ал ескі қор ұтылуда;
• Жаңа Құрылыс кодексі кейбір жобаларды баяулатып, болашақта ұсынысты шектеуі мүмкін.

Аймақтық сурет:

• Алматы мен Астанада сұраныс құрылымдық тұрғыдан жоғары, нарық тұрақты;
• Аз құрылыс жүргізілетін аймақтарда екінші реттік нарық орнықты қалады.

Сценарийлер

• Оптимистік: базалық мөлшерлеме біртіндеп төмендеп (17%-дан ары), 2027 жылға қарай коммерциялық ипотека 15-17%-ға түседі, сұраныс қайта жанданады. Нарық тұрақты өседі;
• Бейтарап: нарық мемлекеттік бағдарламалар мен серіктестік ипотекаға сүйеніп ұсталады. Коммерциялық сегмент баяу, баға нүктелік өседі, сатылым 2025 деңгейінен төмен қалады;
• Кері: мөлшерлеме жоғары деңгейде сақталады, зейнетақы ресурсы толық сарқылады, нақты кіріс төмендеуін жалғастырады — сатылым одан әрі құлдырайды, құрылыс секторы тоқырауға түседі.

Жасанды өсімнен табиғи деңгейге

Пәтер сатылымының төмендеуі — дағдарыс емес, нарықтың шынайы деңгейіне оралуы. Соңғы жылдардағы өсім негізінен зейнетақы қаражатымен жасанды түрде қоздырылған еді. Ол ресурс сарқылған сәтте, ал ипотека 22%+ болып қымбаттаған кезде — сұраныс табиғи түрде бәсеңдеді. Мұнда 2008 АҚШ, Evergrande немесе Түркия сценарийінің белгісі жоқ.

Дегенмен, құрылымдық проблемалар айқын. Тұрғын үйдің қолжетімділігі халықтың басым бөлігі үшін төмендеуде, ал жеңілдетілген бағдарламалар бүкіл сұранысты жаба алмайды. Шынайы шешім үшін:

• Базалық мөлшерлемені біртіндеп төмендету: коммерциялық ипотека 22%-дан 15-17%-ға түскенде ғана нарық шынайы жанданады. Бұл — Ұлттық банктің инфляциямен күресіне тікелей байланысты (алдыңғы мақала);
• Жеңілдетілген бағдарламалардың қамтуын кеңейту: «Отбасы банк» пен серіктестік ипотека сұраныстың бір бөлігін ғана жабады. Оны кеңейту — тұрғын үй қолжетімділігінің кілті;
• Ұсынысты шектемеу: жаңа Құрылыс кодексі сапаны күшейтуі керек, бірақ жобаларды тым баяулатып, ұсынысты тарылтпауы тиіс. Бұл — сапа мен қолжетімділік арасындағы тепе-теңдік;
• Құрылыс материалдары бағасын тұрақтандыру: цемент, арматура қымбаттауы (алдыңғы мақала) пәтердің өзіндік құнын арттырады. Монополиямен күрес — тұрғын үй бағасын тежеудің бір жолы;
• Нақты кірісті көтеру: түптеп келгенде, тұрғын үй қолжетімділігі — бұл кіріс пен баға арасындағы қатынас. Реалды жалақы төмендеп жатқанда, ешбір ипотека бағдарламасы мәселені толық шеше алмайды;
• Сатып алушыларды ақпараттандыру: «баға түседі» деп күтіп, шешімді созу — көбіне қате стратегия. Мамандар кеңесі айқын: мүмкіндік болса, жеңілдетілген бағдарламадан бас тартпау.

Жылжымайтын мүлік нарығы — экономиканың айнасы. Ондағы әрбір мәміле — бір отбасының өмірлік шешімі, көбіне бүкіл ғұмырға жететін қарыз. Сондықтан сатылымның төмендеуі — тек статистика емес, ол миллиондаған адамның баспаналы болу арманының уақытша тежелуі. Виктор Микрюков дұрыс айтқандай, тұрғын үйге деген қажеттілік ешқайда жоғалмайды — ол сақталады. Мәселе — ол қажеттілікті нақты мүмкіндікке айналдыратын жағдай бар ма деген сұрақта.

Қазіргі нарық бір айқын шындықты көрсетіп тұр: жасанды ынталандыру (зейнетақы) — уақытша шешім, ол сарқылғанда мәселе қайта оралады. Ал шынайы шешім — қымбат ипотека емес, қолжетімді ипотека; жоғары баға емес, кіріске сай баға. Бұған жету — техникалық емес, жүйелі экономикалық саясаттың міндеті. Нарық қазір тыныс алуға тоқтады. Ол тынысты қайта ашатын не — арзандаған несие мен өскен кіріс. Бұл екеуі болмаса, сатылым тек мемлекеттік бағдарламалардың демеуімен ғана тірі қалады. Ал бұл — тұрақты нарық емес, тұрақты тәуелділік.

Сурет ЖИ жасады