Бір дауыс бүкіл үйді тоқтата алады: апатты тұрғын үйдің жаңа өтемақы тетігі кімді қорғайды?

Фото: ЖИ

Қазақстан апатты тұрғын үйді бұзу ісінде бетбұрыс жасады. Бұрын бұл жұмыспен тек әкімдік айналысатын: үйді жергілікті бюджет есебінен бұзып, иелерге өтемақы төлейтін немесе екінші реттік нарықтан пәтер сатып алып беретін. Енді процеске жеке инвестор кіреді, ал оның тәуекелін мемлекеттік «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» кепілдікке алады. Заңнамалық өзгерістер 12 наурызда, Құрылыс кодексінің жекелеген ережелері 1 шілдеде күшіне енді, ал қыркүйекте тетік Алматыда іс жүзінде іске қосылды. Бұл туралы Qazaqtoday порталы жазды.

Мемлекеттің мақсаты да нақты: Президенттің сайлауалды бағдарламасы аясында шамамен 40 мың пәтер иесін жаңа баспанамен қамту, ал аймақтар апатты және ескірген тұрғын үй иелерін қамтамасыз ету жөніндегі жол карталарын 2029 жылға дейін қайта бекітті.

Бірақ дәл осы тұста бір қарапайым арифметика ойландырады. Құрылыс және реновация саласының сарапшысы Диляра Сейтнурова келтірген дерек бойынша, елде 4 200-ден астам апатты және ескірген үй бар. 2026 жылға 224 көпқабатты үйді бұзу жоспарланған. Осы қарқынмен барлығын жаңарту, сарапшының өз есебі бойынша, шамамен 19 жылға созылады. Ал уәде — 2029 жыл.

Сондықтан жаңа тетікті бағалағанда екі сұрақты бөліп қараған жөн: ол жеке тұрғынды қаншалықты қорғайды және жүйені қаншалықты жылдамдатады?

Ескі модель мен жаңа модель

Жаңа тетіктің логикасын Сейтнурова былай түсіндіреді: әкімдік учаскені анықтап, инженерлік желіні тартады; инвестор ескі үйді бұзып, жаңасын салады; «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» кепілдікті өз мойнына алады — үлестік құрылыстағыдай меншік иесі құқығының 100 пайыздық қорғанышы.

Сарапшы мұны бір сөйлеммен тұжырымдайды: мемлекет бұзуды өзі қаржыландыруды тоқтатып, құрылыс салушыларды шақырды, ал құрылыс аяқталмай қалса адамдар ештеңесіз қалмауы үшін компания олар үшін кепілдік берді. Тұрғын үшін бұл бір нәрсені білдіреді: инвестор құрылысты бітірмесе де, пәтерді бәрібір алады.
Тетіктің кезеңдері де айқын. Құрылыс салушы жобаны іске асыру туралы келісім жасайды, тұрғындармен келіссөз жүргізіп, олардың пәтерді «бөлмеге бөлме» қағидаты бойынша беруге келісімін алады. Содан кейін компаниямен кепілдік шарты ресімделеді, тек осыдан соң ескі үйді бұзу мен жаңасын салу басталады. Компания басқарма төрағасының орынбасары Исламбек Қайырбековтің мәліметінше, апатты және ескірген тұрғын үйді нарықтық құны бойынша сатып алу мүмкіндігі де көзделген.

Ескі модельдің әлсіздігін ресми статистика жақсы көрсетеді. 2025 жылы бұзуға жоспарланған 227 үйдің 101-і ғана бұзылды — жоспардың 44 пайызы. Оның ішінде 62 нысан жеке инвесторлар есебінен, 39-ы мемлекеттік бюджет есебінен бұзылған. Сол жылы жаңа баспананы 2 605 меншік иесі алды. Ал 2026 жылы 224 үйдің бұзылуы жоспарланғанымен, күздің басына қарай олардың 44-і ғана бұзылған. Демек, инвестор бұрын да негізгі қозғаушы күш болған, ал жаңа тетік оның жұмысын жүйелеп, тұрғынды кепілдікпен қорғауға тырысады.

Үш нұсқа: өтемақы қалай беріледі

Апатты үй бағдарламаға енгізілсе, тұрғынға үш түрлі өтемақы ұсынылуы мүмкін:
• Тең алмасу — бұрынғы пәтермен салыстырмалы параметрлері бар жаңа баспана: аудан мен бөлме саны бойынша;
• Ақшалай өтемақы — бұзылған пәтердің нарықтық құны бойынша төленеді;
• Аудан үшін қосымша төлем — көлемі үлкенірек пәтер беріледі, бірақ айырмасы үшін тұрғын өзі төлейді.
Астанадағы бағдарлама бойынша тағы бір маңызды шек бар: тұрғын үй иелеріне жаңа пәтер ауданы бойынша тең мөлшерде беріледі, бірақ бір бөлмелі пәтерден кем болмауы тиіс. Тұрғын емес үй-жайдың иелеріне оның құны өтеледі, ал олар келіссе — салынып жатқан нысандардан ауданы тең тұрғын емес үй-жай берілуі мүмкін.
Бір қарағанда, ереже әділ. Сейтнурованың бағасы да осыны растайды, бірақ бір ескертумен:
«Қағаз жүзінде әділ. Іс жүзінде бәрі бір санға тіреледі — сізге есептеп шығаратын сол нарықтық құнға».

Басты тәуекел: бағалау

Жаңа тетіктің ең осал тұсы — кепілдікте емес, бағалауда. Пәтердің нарықтық құнын аккредиттелген бағалау компаниясы анықтайды, ол тұрғын үйдің жағдайын, орналасуын, ауданын және үйдің астындағы жер учаскесінің мөлшерін ескереді.
Соңғы фактор жиі назардан тыс қалады. Ал сарапшының ескертуінше, Алматының орталығында жер көбіне пәтердің өзінен қымбат тұрады. Демек, бағалауда учаскенің құны толық ескерілмесе, өтемақы нарықтан айтарлықтай төмен болуы мүмкін. Бұл — ақшалай өтемақыны таңдаған тұрғын үшін ең нақты әрі ең ауыр тәуекел: жаңа пәтерді сол ауданнан сатып алуға қаражат жетпей қалады.

Мұнда бір құрылымдық қайшылық бар. Ескі үй тұрған жердің құны жоғары болған сайын, инвестор үшін жоба соғұрлым тартымды. Яғни тұрғынның ең маңызды активі — орналасу — инвестордың да негізгі пайда көзі. Бағалау дәл осы екі мүддені теңестіретін нүкте, сондықтан оның сапасы бүкіл тетіктің әділдігін анықтайды.

Мәртебе тұзағы: апатты ма, әлде ескірген бе?

Бағдарламаға кіру үшін үйдің техникалық жағдайын растайтын тексеру қажет. Ал мұнда екі түрлі мәртебе бар:
• апатты — өмірге қауіпті, бұзуды талап етеді;
• ескірген — тозған, бірақ әзірге тұруға жарамды.

Айырмасы түбегейлі. Ескірген деп танылған үй көбіне жөндеу кезегіне қойылады, ал оны күту ұзаққа созылуы мүмкін. Яғни бір техникалық қорытынды тұрғынның бірнеше жылдық тағдырын шешеді.
Маңызды жайт: қорытындымен келіспеуге болады. Ол үшін тәуелсіз техникалық тексеру жүргізіліп, сотқа талап арыз беріледі. Бұл құқықты білмеген тұрғын ескірген үйде жылдар бойы кезек күтіп отыра беруі мүмкін.

Жасырын шарт: бірауыздылық

Сейтнурова жаңа тетіктің көзге көрінбейтін тағы бір шартын атайды: инвестор жобасы барлық тұрғынның келісімі болғанда ғана іске қосылады, ал бір ғана қарсы дауыс бүкіл үйді көшіруді тоқтатып тастауы мүмкін.
Бұл — тетіктің ең даулы элементі. Бір жағынан, ол әр меншік иесінің құқығын абсолютті қорғайды: ешкім өз еркінсіз пәтерінен айырылмайды. Екінші жағынан, ол бір адамға бүкіл үйдің тағдырын шешу мүмкіндігін береді — оның ішінде өтемақыны көбейту үшін келісімді созып отыратын жағдайды да. Апатты үйде тұратын басқа отбасылар үшін бұл қауіптің жалғасуы дегенді білдіреді.

Мемлекеттік бағдарлама аясында жағдай басқаша болуы мүмкін: Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитеті төрағасының орынбасары Қанат Мыңбаев ескі үй тұрғындарын қай жағдайларда сот арқылы шығаруға болатынын жеке түсіндірген. Бірақ инвестор моделінде, сарапшының бағасы бойынша, шешуші сөз бірауыздылыққа тіреледі.

Халықаралық тәжірибе: бірауыздылықтың баламасы

Әлемдегі ірі реновация бағдарламалары бұл дилемманы басқаша шешкен.
Түркия 2012 жылы апат қаупі бар аумақтарды қайта құру туралы заң қабылдап, «қалалық трансформация» бағдарламасын бастады. Оның басты ерекшелігі — шешім бірауыздылықпен емес, меншік иелерінің үлесі бойынша үштен екі көпшілікпен қабылданады. Келіспеген меншік иесінің үлесі белгіленген тәртіппен басқа иелерге сатылуы мүмкін. Түркия бұл модельді 1999 жылғы ірі жер сілкінісінен кейін, сейсмикалық қауіпті ғимараттарды жаппай жаңарту қажеттігінен туған шешім ретінде енгізді. Алматы үшін бұл параллель ерекше маңызды.
Мәскеу 2017 жылы бастаған реновация бағдарламасында үйдің бағдарламаға енуі тұрғындардың дауыс беруі арқылы шешілді: үй үштен екі тұрғын қолдаса ғана енгізілді. Жаңа пәтер сол ауданның өзінде, ауданы тең немесе үлкенірек болып берілді. Тұрғындарды сол ауданда қалдыру қағидаты — бағалау дауын азайтудың бір жолы: адам ақшамен емес, нақты баспанамен және таныс ортамен өтеледі.

Екі тәжірибенің ортақ сабағы: жаппай реновация бірауыздылық талабымен баяу жүреді. Сондықтан ірі бағдарламалар білікті көпшілік қағидатына көшіп, азшылықтың құқығын басқа тетіктермен — әділ бағалаумен, сол ауданда қалу кепілімен, сот бақылауымен — қорғайды.

Қарқын мен уәде арасындағы алшақтық

Енді бастапқы сұраққа оралайық. 4 200-ден астам үй, жылына 224 үй, 2029 жыл.
Ресми статистика қарқынның тұрақсыздығын да көрсетеді. 2023 жылы апатты үй иелері үшін 52 көпқабатты үй салынып, 75 апатты ғимарат бұзылған, жаңа баспананы 1 010 меншік иесі алған. 2025 жылы жаңа үй алғандар 2 605-ке жетті — өсім айқын. Бірақ жоспардың орындалуы әлі де жартысынан аспай отыр: 2025 жылы 227 үйдің 101-і, 2026 жылдың күзіне қарай 224 үйдің 44-і.

Мұнда бір әдіснамалық ескерту қажет. 4 200-ден астам үй деген сан апатты және ескірген үйлерді бірге қамтиды, ал бағдарлама бойынша жылдық жоспар апатты көпқабатты үйлерге қатысты. Сондықтан 19 жыл деген есеп — бағдарламаның ресми болжамы емес, сарапшының өз бағалауы. Дегенмен, ол бір шындықты нақты көрсетеді: жаңа тетік қарқынды еселемейінше, 2029 жылдық мерзім барлық үйді қамти алмайды.
Сарапшының өзі мұны тұрғын үшін практикалық тұрғыдан тұжырымдайды:

«Тетік жұмыс істейді әрі бұрынғыдан әділірек. Бірақ ол подъезд алдында жаңалық күтіп тұрғанды емес, құжатты оқитынды қорғайды».

Тұрғынға нақты кеңес

Сарапшылардың ұсыныстары бір жерге жинақталады:
• Бағалаудағы жердің құнын тексеру. Учаскенің құны есепке алынды ма — бұл жақсы аудандағы пәтер үшін өтемақының негізгі бөлігі болуы мүмкін;
• Нарықпен салыстыру. Бағаны қала бойынша орташа көрсеткішпен емес, сол аудандағы ұқсас пәтерлердің нақты бағасымен салыстыру керек — орташа сан әрдайым дерлік бағаны төмендетеді;
• Тәуелсіз бағалауға тапсырыс беру. Ұсынылған сома тым төмен көрінсе, екі есеп келіссөздегі ең күшті дәлелге айналады;
• Келісімге асықпау. Келісімге қол қоймас бұрын ондағы шарт пен сомаларды мұқият тексеру керек — олар ауызша уәдеден өзгеше болуы мүмкін;
• Мәртебе қорытындысын тексеру. Үй ескірген деп танылса, бірақ тұрғын оны апатты деп санаса — тәуелсіз техникалық тексеру мен сотқа жүгіну құқығы бар;
• Уақытша тұру шартын нақтылау. Жаңа үй салынып жатқанда қайда тұратыны және жалдау шығыны қалай өтелетіні келісімде алдын ала жазылуы тиіс.

Жүйеге не жетіспейді?

Жаңа тетік тұрғынның басты тәуекелін — құрылыстың аяқталмай қалуын — шешті. Бұл — нақты әрі маңызды жетістік. Бірақ үш құрылымдық сұрақ ашық қалып отыр.

Біріншісі — бағалаудың ашықтығы. Бағалауды кім таңдайды, жердің құны қалай есептеледі, тұрғын келіспесе дау қай органда қаралады — бұл ережелер бірыңғай, жариялы әдіснама түрінде бекітілуі керек. Әйтпесе әр үйдегі келіссөз жеке тұрғын мен ірі инвестор арасындағы тең емес дауға айналады.
Екіншісі — шешім қабылдау тәртібі. Бірауыздылық талабы әр меншік иесін қорғайды, бірақ апатты үйдегі көпшіліктің қауіпсіздігін бір адамның шешіміне тәуелді етеді. Түркия мен Мәскеу тәжірибесіндегі білікті көпшілік қағидаты, азшылықтың құқығын әділ бағалау мен сот бақылауы арқылы қорғаумен бірге, баламалы жол бола алады. Бұл — саяси тұрғыдан нәзік, бірақ талқылауды қажет ететін сұрақ.
Үшіншісі — қарқын мен ашық есеп. Жыл сайынғы жоспар жартылай ғана орындалып отырғанда, 2029 жылдық мерзім нақты болуы үшін әр аймақ бойынша жариялы, тоқсандық есеп қажет: қанша үй апатты деп танылды, қаншасы бағдарламаға енді, қаншасы бұзылды, қанша отбасы жаңа пәтер алды.

Кепілдік бар, енді әділдік керек

Апатты тұрғын үйді бұзудың жаңа тетігі бұрынғыдан анағұрлым жетілген. Мемлекеттік кепілдік құрылыс аяқталмай қалған жағдайда тұрғынды қорғайды, ал жеке инвестордың қатысуы бюджеттің шектеулі мүмкіндігінен тыс ресурс тартады.

Бірақ кепілдік тек бір тәуекелді жабады. Тұрғын үшін нақты нәтижені үш нәрсе анықтайды: үйдің қандай мәртебе алатыны, пәтердің қалай бағаланатыны және келісім процесінің қаншалықты әділ жүретіні. Осы үшеуінің әрқайсысында бүгінде шешуші рөлді тұрғынның өз хабардарлығы атқарып отыр.

Мемлекеттің келесі міндеті — осы жүктемені тұрғынның мойнынан жүйенің мойнына ауыстыру: бірыңғай бағалау әдіснамасы, түсінікті шешім қабылдау тәртібі және ашық есеп. Сонда ғана тетік құжатты мұқият оқитынды ғана емес, апатты үйде тұратын әр отбасыны бірдей қорғайды.